Datenstand · ImmoWertV v. 14.07.2021 (BGBl. I S. 2805)

Bewertungswerkzeuge zur ImmoWertV

Die für die Wertermittlung erforderlichen Modellansätze der ImmoWertV an einer Stelle: Normalherstellungskosten 2010 indexiert mit dem aktuellen Baupreisindex, Restnutzungsdauer bei Modernisierung, Bewirtschaftungskosten nach Anlage 3, Barwertfaktoren – als Rechner, Tabelle, Diagramm und Excel-Download. Jedes Ergebnis mit Fundstelle und Textbaustein für das Gutachten.

Baupreisindex Wohngebäude
· 2021 = 100

Faktor NHK 2010 → Stichtag
Index ÷ Ø 2010

Rechtsgrundlage
Umrechnung NHK§ 36 Abs. 2 S. 4 ImmoWertV

Preisindex für die Bauwirtschaft, Neubau Wohngebäude, konventionelle Bauart, einschließlich Umsatzsteuer (Destatis, Statistik 61261). Die Werte werden für die Berichtsmonate Februar, Mai, August und November veröffentlicht.

Baupreisindex Neubau Wohngebäude (2021 = 100), Quartalswerte seit 2010. Quelle: Statistisches Bundesamt, 61261; letzter Wert aus der Pressemitteilung abgeleitet, vorläufig.

NHK 2010 indexieren – vorläufiger Sachwert der baulichen Anlagen

Anlage 4 ImmoWertV (Normalherstellungskosten 2010) · § 36 Abs. 1–3 ImmoWertV (durchschnittliche Herstellungskosten, Baupreisindex, Regionalfaktor) · § 38 ImmoWertV (Alterswertminderungsfaktor = RND / GND)

Gebäudeart (Anlage 4 Nr. II) Standardstufe auch Zwischenwerte, z. B. 3,4 Zweifamilienhaus (Faktor 1,05) Korrekturfaktor Brutto-Grundfläche (BGF) in m² DIN 277 Wertermittlungsstichtag (Indexquartal) Indexreihe (Art der baulichen Anlage) Index Ø 2010 (2021 = 100) Basis der NHK 2010, überschreibbar Regionalfaktor § 36 Abs. 3, Gutachterausschuss Gesamtnutzungsdauer (Anlage 1) Baujahr § 4 Abs. 1: Alter = Stichtagsjahr − Baujahr Restnutzungsdauer (Jahre) leer = GND − Alter; Modell s. u.

Rechenweg und Hinweise

NHK 2010 (Kostenstand Jahresdurchschnitt 2010, €/m² BGF, einschließlich Umsatzsteuer und Baunebenkosten; Anlage 4 Nr. I.1 Abs. 3 und 4) × ggf. Korrekturfaktoren der Anlage 4 (Zweifamilienhaus 1,05; Wohnungsgröße; Grundrissart; Gebäudegröße bei landwirtschaftlichen Gebäuden).
× Baupreisindex am Wertermittlungsstichtag ÷ Index Jahresdurchschnitt 2010 (§ 36 Abs. 2 S. 4 ImmoWertV: „zutreffender Preisindex für die Bauwirtschaft des Statistischen Bundesamtes“). Indexreihe nach Art der baulichen Anlage: Wohngebäude, Bürogebäude oder gewerbliche Betriebsgebäude.
× BGF = durchschnittliche Herstellungskosten; × Regionalfaktor (§ 36 Abs. 3) × Alterswertminderungsfaktor RND/GND (§ 38) = vorläufiger Sachwert der baulichen Anlagen (§ 36 Abs. 1). Außenanlagen gesondert (§ 37), Bodenwert nach §§ 40 ff., Marktanpassung mit dem Sachwertfaktor (§ 39, § 21 Abs. 3).
Von den NHK nicht erfasste werthaltige Bauteile sind durch marktübliche Zuschläge zu berücksichtigen (§ 36 Abs. 2 S. 3). Zwischenwerte der Standardstufe werden linear interpoliert.
Modellkonformität (§ 10 ImmoWertV): Sachwertfaktoren des Gutachterausschusses nur mit den Modellansätzen anwenden, mit denen sie abgeleitet wurden (Modellbeschreibung nach § 12 Abs. 6).

Gebäudestandard – gewichtete Standardstufe

Anlage 4 Nr. III.1 ImmoWertV – Beschreibung der Gebäudestandards für Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser mit Wägungsanteilen. Die Beschreibungen sind hier gekürzt; maßgeblich ist der Verordnungstext.

StandardmerkmalWägung	Stufe 1	Stufe 2	Stufe 3	Stufe 4	Stufe 5

Restnutzungsdauer bei Modernisierung

Anlage 2 ImmoWertV (zu § 12 Abs. 5 S. 1) – Modell für Wohngebäude · § 4 Abs. 3 ImmoWertV · Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 1

Gesamtnutzungsdauer (Anlage 1) GND abweichend (Jahre) optional Baujahr Stichtag (Jahr) Modernisierungspunkte direkt Tabelle 2, überschreibt die Elemente Kernsanierung (bis 90 % der GND)

Modernisierungselement (Tabelle 1)	max.	Punkte

Restnutzungsdauer (y) über dem Gebäudealter (x) für 0, 5, 10, 15 und 20 Modernisierungspunkte bei der gewählten GND. Formel Anlage 2 Nr. II.2: RND = a · Alter²/GND − b · Alter + c · GND, anwendbar ab dem relativen Alter der Tabelle 3; darunter RND = GND − Alter. Das Modell streckt die RND auf höchstens 70 % der GND.

Bewirtschaftungskosten – Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis

Anlage 3 ImmoWertV (zu § 12 Abs. 5 S. 2) · § 32 ImmoWertV · jährliche Anpassung nach Anlage 3 Nr. III mit dem Verbraucherpreisindex (Oktober des Vorjahres gegenüber Oktober 2001)

Stand	Faktor VPI	Verwaltung je Wohnung €/a	je Eigentumswohnung €/a	je Garage €/a	Instandhaltung €/m² WF/a	je Garage €/a	Herleitung

Mietausfallwagnis: 2 % des marktüblich erzielbaren Rohertrags bei Wohnnutzung, 4 % bei gewerblicher Nutzung. Verwaltungskosten Gewerbe: 3 % des Rohertrags. Instandhaltung Gewerbe: 100 % / 50 % / 30 % des Wohnwerts je nach Nutzungsart (Anlage 3 Nr. II). Die Werte ab 2022 sind nach der Anpassungsregel aus den Basiswerten (Oktober 2001) fortgeschrieben; Rundung auf volle Euro bzw. eine Nachkommastelle.

Wohnnutzung

Gewerbliche Nutzung

Instandhaltungsansatz jeweils in Prozent des Wohnwerts je m² des gewählten Stichtagsjahres, wenn der Vermieter „Dach und Fach“ trägt. Betriebskosten (§ 32 Abs. 1 Nr. 4) sind, soweit nicht umlagefähig, zusätzlich anzusetzen.

Barwertfaktoren – Kapitalisierung und Abzinsung

§ 34 ImmoWertV · Kapitalisierungsfaktor = (qⁿ − 1) / (qⁿ · (q − 1)) · Abzinsungsfaktor = 1 / qⁿ mit q = 1 + LZ/100 · n = Restnutzungsdauer · Ertragswertverfahren §§ 27–34

Allgemeines Ertragswertverfahren (§ 28): Gebäudeertragswert = (Reinertrag − Bodenwertverzinsung) × Kapitalisierungsfaktor; vorläufiger Ertragswert = Gebäudeertragswert + Bodenwert. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale und Marktanpassung sind gesondert zu berücksichtigen (§§ 7, 8).

Kapitalisierungsfaktoren (Vervielfältiger) nach Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz; der gewählte Wert ist markiert.

Tabellen der ImmoWertV-Anlagen und Indexreihen

Zum Nachschlagen; alle Tabellen stehen unter Excel auch als Arbeitsmappe bereit.

Anlage 1 – Modellansätze für die Gesamtnutzungsdauer

Art der baulichen Anlage	GND (Jahre)

Für nicht aufgeführte Arten ist die GND aus vergleichbaren baulichen Anlagen abzuleiten. Fundstelle: BGBl. I 2021, 2819.

Anlage 2 – Modernisierungselemente und Koeffizienten a, b, c

Modernisierungselement	max. Punkte

Punkte	a	b	c	ab rel. Alter

Modernisierungsgrad (Tabelle 2): 0–1 nicht modernisiert · 2–5 kleine Modernisierungen · 6–10 mittlerer Modernisierungsgrad · 11–17 überwiegend modernisiert · 18–20 umfassend modernisiert. Fundstelle: BGBl. I 2021, 2820–2821.

Anlage 4 – NHK 2010 für Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser (Standardstufen 1–5)

Nr.	Gebäudeart	Stufe 1	Stufe 2	Stufe 3	Stufe 4	Stufe 5

€/m² BGF, Kostenstand 2010, einschließlich 17 % Baunebenkosten und Umsatzsteuer. Korrekturfaktor für freistehende Zweifamilienhäuser 1,05. Gebäude mit nicht nutzbarem Dachraum sind der Gebäudeart „Flachdach oder flach geneigtes Dach“ zuzuordnen (Anlage 4 Nr. I.3). Fundstelle: BGBl. I 2021, 2824 ff.

Anlage 4 – NHK 2010 für die übrigen Gebäudearten (Standardstufen 3–5)

Nr.	Gebäudeart	Stufe 3	Stufe 4	Stufe 5	BNK	GND

€/m² BGF, Kostenstand 2010, einschließlich Baunebenkosten (BNK) in der angegebenen Höhe und Umsatzsteuer. GND nach Anlage 1 zur Orientierung.

Anlage 4 – NHK 2010 für landwirtschaftliche Betriebsgebäude

Nr.	Gebäudeart und Korrekturfaktoren	Stufe 3	Stufe 4	Stufe 5	BNK

Kostenkennwerte „Bauwerk“ (Kostengruppen 300 + 400) €/m² BGF, Kostenstand 2010, einschließlich Umsatzsteuer und Baunebenkosten. Außenanlagen nach Anlage 4 Nr. II.31 gesondert.

Baupreisindex – Quartalswerte (Berichtsmonat Feb/Mai/Aug/Nov), 2021 = 100

Quartal	Wohngebäude	Bürogebäude	gewerbl. Betriebsgeb.

Jahr Ø	Wohngebäude	Bürogebäude	gewerbl. Betriebsgeb.

Statistisches Bundesamt, Preisindizes für die Bauwirtschaft (61261), Neubau konventionelle Bauart einschließlich Umsatzsteuer, 2021 = 100. * vorläufig, aus der Destatis-Pressemitteilung Nr. 360 v. 09.10.2026 abgeleitet. Bürogebäude und gewerbliche Betriebsgebäude vor 2021 ohne Quartalswerte in dieser Tabelle.

Verbraucherpreisindex – Oktoberwerte (2020 = 100) und Anpassungsfaktor zu Oktober 2001

Monat	VPI	Faktor zu Okt. 2001

Statistisches Bundesamt, Verbraucherpreisindex für Deutschland (61111), 2020 = 100; abgerufen über die Deutsche Bundesbank (Zeitreihe BBDP1.M.DE.N.VPI.C.A00000.I20.A).

Excel-Downloads

Arbeitsmappen mit allen Tabellen dieser Seite und einem Rechner mit offenen Formeln – zur Übernahme in eigene Bewertungsmodelle.

ImmoWertV-Tabellen.xlsx Anlage 1 (GND), Anlage 2 (Modernisierung, Koeffizienten), Anlage 3 (Bewirtschaftungskosten je Jahr), Anlage 4 (NHK 2010 alle Gebäudearten, Gebäudestandards), Baupreisindex, VPI ImmoWertV-Rechner.xlsx NHK-Indexierung mit Sachwert, Restnutzungsdauer-Modell, Bewirtschaftungskosten, Barwertfaktoren – Eingabezellen und nachvollziehbare Formeln Baupreisindex.csv Quartalsreihe Wohngebäude, Bürogebäude, gewerbliche Betriebsgebäude (2021 = 100) für den Import in eigene Systeme

Stand der Daten: . Die Berechnungen in den Rechnern lassen sich zusätzlich über „Als Excel“ mit den aktuellen Eingaben exportieren.

Was die ImmoWertV vorgibt – und was Sie dafür benötigen

Für die Wertermittlung erforderliche Daten (§ 12 ImmoWertV) und die Modellansätze der Anlagen 1 bis 5. Woher die Eingangsgrößen kommen und wo sie auf dieser Seite berechnet werden.

Baustein	Rechtsgrundlage	Was benötigt wird	Quelle / Werkzeug
Gesamtnutzungsdauer	§ 4 Abs. 2, § 12 Abs. 5 S. 1, Anlage 1	Art der baulichen Anlage nach Nutzung	Tabelle Anlage 1
Restnutzungsdauer	§ 4 Abs. 3, Anlage 2 (Wohngebäude bei Modernisierung)	Baujahr, Stichtag, GND, Modernisierungselemente bzw. -grad; bei Kernsanierung das Sanierungsjahr	RND-Rechner
Bewirtschaftungskosten	§ 32, § 12 Abs. 5 S. 2, Anlage 3	Anzahl Wohnungen/ETW/Garagen, Wohnfläche, Rohertrag, Nutzungsart; VPI Oktober des Vorjahres	BWK-Rechner · Destatis 61111
Liegenschaftszinssatz	§ 21 Abs. 2, § 33, § 12 Abs. 6 (Modellbeschreibung)	Grundstücksart, Lage, Restnutzungsdauer; modellkonforme Bewirtschaftungskosten (§ 10)	Gutachterausschuss (Grundstücksmarktbericht)
Barwertfaktoren	§ 34	Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer	Barwert-Rechner
Normalherstellungskosten	§ 36 Abs. 2, Anlage 4	Gebäudeart, Standardstufe (Wägung der Standardmerkmale), BGF nach DIN 277, Korrekturfaktoren	NHK-Rechner · Gebäudestandard
Baupreisindex	§ 36 Abs. 2 S. 4	Stichtagsquartal, zutreffende Indexreihe (Wohn-, Büro-, gewerbliche Betriebsgebäude), Basis 2010	Index oben · Destatis 61261
Regionalfaktor	§ 36 Abs. 3	Festlegung des örtlich zuständigen Gutachterausschusses	Gutachterausschuss
Alterswertminderung	§ 38	RND, GND (linear)	NHK-Rechner
Sachwertfaktor	§ 21 Abs. 3, § 39, § 35 Abs. 3	vorläufiger Sachwert, Bodenwertniveau, Gebäudeart; Modellbeschreibung des Gutachterausschusses	Gutachterausschuss
Bodenwert	§§ 40–43, §§ 13–17, Anlage 5 (Bodenrichtwertgrundstück)	Bodenrichtwert mit Merkmalen (Entwicklungszustand, Art und Maß der Nutzung, Größe, Tiefe), Umrechnungskoeffizienten § 19	BORIS / Gutachterausschuss
Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Vergleichsfaktoren	§§ 18–20, § 9 Abs. 1	Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses; Anpassung an Stichtag und Objektmerkmale	Gutachterausschuss
Erbbaurecht	§§ 48–52, §§ 22, 23 (Erbbaurechts- und Erbbaugrundstücksfaktoren bzw. -koeffizienten)	Erbbauzins, Restlaufzeit, Entschädigungsregelung, Bodenwert	Gutachterausschuss

Vergleichswertverfahren §§ 24–26Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren (§ 20), Bodenrichtwerte (§ 26 Abs. 2), Indexreihen und Umrechnungskoeffizienten zur Anpassung (§ 9 Abs. 1).

Ertragswertverfahren §§ 27–34Rohertrag (§ 31), Bewirtschaftungskosten (§ 32, Anlage 3), Liegenschaftszinssatz (§ 21, § 33), Barwertfaktoren (§ 34), Bodenwert (§ 40).

Sachwertverfahren §§ 35–39NHK 2010 (Anlage 4) × Baupreisindex × Regionalfaktor × Alterswertminderung (§§ 36, 38), Außenanlagen (§ 37), Sachwertfaktor (§ 39), Bodenwert.