§ 34 ImmoWertV · Ertragswertverfahren §§ 27–34
Barwertfaktoren – Kapitalisierung und Abzinsung
Kapitalisierungsfaktor = (qn − 1) / (qn · (q − 1)), Abzinsungsfaktor = 1 / qn mit q = 1 + LZ/100 und n = Restnutzungsdauer. Dazu der Gebäudeertragswert nach § 28 aus Reinertrag, Bodenwertverzinsung und Bodenwert.
Allgemeines Ertragswertverfahren (§ 28): Gebäudeertragswert = (Reinertrag − Bodenwertverzinsung) × Kapitalisierungsfaktor; vorläufiger Ertragswert = Gebäudeertragswert + Bodenwert. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale und Marktanpassung sind gesondert zu berücksichtigen (§§ 7, 8).
Kapitalisierungsfaktoren (Vervielfältiger) nach Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz; der gewählte Wert ist markiert.
Fragen und Antworten
Häufige Fragen
Kurz beantwortet, mit Fundstelle in der ImmoWertV.
Wie wird der Kapitalisierungsfaktor (Vervielfältiger) berechnet?
§ 34 ImmoWertV: Barwertfaktor für die Kapitalisierung = (qn − 1) ÷ (qn × (q − 1)) mit q = 1 + Liegenschaftszinssatz ÷ 100 und n = Restnutzungsdauer in Jahren. Mit ihm wird der um die Bodenwertverzinsung verminderte Reinertrag zum Gebäudeertragswert kapitalisiert (§ 28 ImmoWertV).
Wofür wird der Abzinsungsfaktor benötigt?
Der Abzinsungsfaktor 1 ÷ qn dient nach § 34 ImmoWertV dazu, künftige Beträge auf den Wertermittlungsstichtag abzuzinsen – etwa den Bodenwert am Ende des Betrachtungszeitraums im periodischen Ertragswertverfahren (§ 30), die finanzmathematischen Werte bei Erbbaurechten (§§ 50, 52) oder Zu- und Abschläge für zeitlich begrenzt abweichende Erträge als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (§ 8 Abs. 3).
Welcher Liegenschaftszinssatz ist zu verwenden?
Nach § 21 ImmoWertV der vom Gutachterausschuss für die Objektart abgeleitete Liegenschaftszinssatz (§ 193 Abs. 5 BauGB), ersatzweise ein aus Marktdaten abgeleiteter Satz. Die Tabelle zeigt Faktoren in 0,25-%-Schritten von 0,5 % bis 8,0 % und fügt den eingegebenen Zinssatz als eigene Spalte ein.
Was ist der Unterschied zwischen Vervielfältiger und Barwertfaktor?
Die Begriffe bezeichnen dieselbe Größe: Der frühere Vervielfältiger der WertV 1988 (Anlage) ist der heutige Barwertfaktor für die Kapitalisierung nach § 34 ImmoWertV. Der Rentenbarwertfaktor der Finanzmathematik ist ebenfalls identisch.