Anlage 4 ImmoWertV · § 36 Abs. 1–3 · § 38
NHK 2010 indexieren – vorläufiger Sachwert der baulichen Anlagen
Normalherstellungskosten 2010 nach Gebäudeart und Standardstufe, umgerechnet mit dem Baupreisindex auf den Wertermittlungsstichtag, multipliziert mit BGF, Regionalfaktor und Alterswertminderungsfaktor (RND/GND).
Rechenweg und Hinweise
- NHK 2010 (Kostenstand Jahresdurchschnitt 2010, €/m² BGF, einschließlich Umsatzsteuer und Baunebenkosten; Anlage 4 Nr. I.1 Abs. 3 und 4) × ggf. Korrekturfaktoren der Anlage 4 (Zweifamilienhaus 1,05; Wohnungsgröße; Grundrissart; Gebäudegröße bei landwirtschaftlichen Gebäuden).
- × Baupreisindex am Wertermittlungsstichtag ÷ Index Jahresdurchschnitt 2010 (§ 36 Abs. 2 S. 4 ImmoWertV: „zutreffender Preisindex für die Bauwirtschaft des Statistischen Bundesamtes“). Indexreihe nach Art der baulichen Anlage: Wohngebäude, Bürogebäude oder gewerbliche Betriebsgebäude.
- × BGF = durchschnittliche Herstellungskosten; × Regionalfaktor (§ 36 Abs. 3) × Alterswertminderungsfaktor RND/GND (§ 38) = vorläufiger Sachwert der baulichen Anlagen (§ 36 Abs. 1). Außenanlagen gesondert (§ 37), Bodenwert nach §§ 40 ff., Marktanpassung mit dem Sachwertfaktor (§ 39, § 21 Abs. 3).
- Von den NHK nicht erfasste werthaltige Bauteile sind durch marktübliche Zuschläge zu berücksichtigen (§ 36 Abs. 2 S. 3). Zwischenwerte der Standardstufe werden linear interpoliert.
- Modellkonformität (§ 10 ImmoWertV): Sachwertfaktoren des Gutachterausschusses nur mit den Modellansätzen anwenden, mit denen sie abgeleitet wurden (Modellbeschreibung nach § 12 Abs. 6).
Anlage 4 Nr. III.1 ImmoWertV
Gebäudestandard – gewichtete Standardstufe
Beschreibung der Gebäudestandards für Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser mit Wägungsanteilen. Die Beschreibungen sind hier gekürzt; maßgeblich ist der Verordnungstext. Je Merkmal die zutreffende Stufe wählen – die gewichtete Stufe lässt sich in den Rechner übernehmen.
| StandardmerkmalWägung | Stufe 1 | Stufe 2 | Stufe 3 | Stufe 4 | Stufe 5 |
|---|
Fragen und Antworten
Häufige Fragen
Kurz beantwortet, mit Fundstelle in der ImmoWertV.
Wie werden die NHK 2010 auf den Wertermittlungsstichtag umgerechnet?
Vorläufiger Sachwert der baulichen Anlagen = NHK 2010 (Anlage 4 ImmoWertV, Gebäudeart und Standardstufe) × Baupreisindex am Stichtag ÷ Index Ø 2010 × Brutto-Grundfläche × Regionalfaktor (§ 36 Abs. 3) × Alterswertminderungsfaktor RND/GND (§ 38). Der Rechner weist jeden Schritt mit Fundstelle aus und erzeugt einen Textbaustein für das Gutachten.
Was ist in den NHK 2010 enthalten?
Die Normalherstellungskosten nach Anlage 4 ImmoWertV sind Kostenkennwerte je Quadratmeter Brutto-Grundfläche (DIN 277) einschließlich Umsatzsteuer und der in den Tabellen je Gebäudeart ausgewiesenen Baunebenkosten (Anlage 4 Nr. I). Sie umfassen die Kostengruppen 300 und 400 der DIN 276; besondere Bauteile, Außenanlagen und sonstige Anlagen (§ 36 Abs. 4, § 37) sind gesondert anzusetzen.
Wie wird die Standardstufe bestimmt?
Nach Anlage 4 Nr. III ImmoWertV werden die Standardmerkmale (Außenwände, Dach, Fenster und Außentüren, Innenwände, Deckenkonstruktion, Fußböden, Sanitär, Heizung, Sonstiges) einzeln den Standardstufen 1 bis 5 zugeordnet und mit den Wägungsanteilen der Gebäudeart gewichtet. Zwischenwerte sind durch Interpolation zulässig; der Rechner übernimmt die gewichtete Stufe automatisch.
Welcher Regionalfaktor ist anzusetzen?
§ 36 Abs. 3 ImmoWertV erlaubt die Anpassung der bundesdurchschnittlichen NHK an das regionale Baukostenniveau mit einem Regionalfaktor, soweit ein solcher vom Gutachterausschuss bei der Ableitung der Sachwertfaktoren verwendet wurde (§ 10 ImmoWertV). Ohne entsprechende Vorgabe bleibt der Faktor 1,00.
Wie wird die Alterswertminderung berechnet?
§ 38 ImmoWertV sieht eine lineare Alterswertminderung vor: Faktor = Restnutzungsdauer ÷ Gesamtnutzungsdauer. Die Gesamtnutzungsdauer folgt aus Anlage 1, die Restnutzungsdauer bei Modernisierung aus dem Modell der Anlage 2 ImmoWertV; beide Werte lassen sich aus den Seiten Restnutzungsdauer und Tabellen übernehmen.