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Anlage 2 ImmoWertV (zu § 12 Abs. 5 S. 1) · § 4 Abs. 3

Restnutzungsdauer bei Modernisierung

Modell für Wohngebäude: Aus Modernisierungspunkten (Tabelle 1 oder Tabelle 2), Gesamtnutzungsdauer (Anlage 1) und Alter ergibt sich die Restnutzungsdauer nach der Formel der Anlage 2 Nr. II.2. Das Modell ersetzt nicht die sachverständige Würdigung des Einzelfalls.

Modernisierungselement (Tabelle 1)max.Punkte
Restnutzungsdauer (y) über dem Gebäudealter (x) für 0, 5, 10, 15 und 20 Modernisierungspunkte bei der gewählten GND. Formel Anlage 2 Nr. II.2: RND = a · Alter²/GND − b · Alter + c · GND, anwendbar ab dem relativen Alter der Tabelle 3; darunter RND = GND − Alter. Das Modell streckt die RND auf höchstens 70 % der GND.

Fragen und Antworten

Häufige Fragen

Kurz beantwortet, mit Fundstelle in der ImmoWertV.

Wie wird die Restnutzungsdauer nach Anlage 2 ImmoWertV berechnet?

Aus den Modernisierungspunkten (Tabelle 1 der Anlage 2, maximal 20 Punkte) folgt der Modernisierungsgrad; mit den Koeffizienten a, b und c der Tabelle 3 ergibt sich die modifizierte Restnutzungsdauer nach der Formel RND = a × Alter² ÷ GND − b × Alter + c × GND. Die Formel gilt erst ab dem in Tabelle 3 je Punktzahl genannten relativen Alter (Alter ÷ GND); darunter bleibt es bei RND = GND − Alter.

Welche Modernisierungselemente werden bewertet?

Anlage 2 Nr. II Tabelle 1 ImmoWertV nennt acht Elemente: Dacherneuerung, Fenster und Außentüren, Leitungssysteme, Heizungsanlage, Wärmedämmung der Außenwände, Bäder, Innenausbau sowie wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung – mit maximal 2 Punkten je Element, für Dacherneuerung und Wärmedämmung der Außenwände maximal 4 Punkten; bei nur teilweise durchgeführten Maßnahmen sind Zwischenwerte zu vergeben.

Was gilt bei einer Kernsanierung?

Nach Anlage 2 Nr. II.3 ImmoWertV wird bei einer Kernsanierung die Restnutzungsdauer in der Regel mit 90 % der Gesamtnutzungsdauer angesetzt; bei einem fiktiven Baujahr ist entsprechend zu rechnen. Umgekehrt kann die Restnutzungsdauer bei unterlassener Instandhaltung oder Baumängeln kürzer sein als nach dem Modell (§ 4 Abs. 3 S. 2 ImmoWertV).

Gilt das Modell auch für Nichtwohngebäude?

Anlage 2 ImmoWertV ist ausdrücklich für Wohngebäude konzipiert; die Gesamtnutzungsdauern der Anlage 1 gelten für alle Gebäudearten. Für Büro-, Gewerbe- und Sonderimmobilien ist die Restnutzungsdauer sachverständig unter Berücksichtigung des Modernisierungszustands zu schätzen; das Modell kann als Orientierung dienen.