Anlage 3 ImmoWertV (zu § 12 Abs. 5 S. 2) · § 32
Bewirtschaftungskosten – Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis
Modellansätze für Wohn- und gewerbliche Nutzung mit jährlicher Anpassung nach Anlage 3 Nr. III: Basiswerte Oktober 2001, fortgeschrieben mit dem Verbraucherpreisindex (Oktober des Vorjahres gegenüber Oktober 2001).
Modellansätze je Stichtagsjahr
Verwaltungs- und Instandhaltungskosten
Letzte Aktualisierung:
| Stand | Faktor VPI | Verwaltung je Wohnung €/a | je Eigentumswohnung €/a | je Garage €/a | Instandhaltung €/m² WF/a | je Garage €/a | Herleitung |
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Mietausfallwagnis: 2 % des marktüblich erzielbaren Rohertrags bei Wohnnutzung, 4 % bei gewerblicher Nutzung. Verwaltungskosten Gewerbe: 3 % des Rohertrags. Instandhaltung Gewerbe: 100 % / 50 % / 30 % des Wohnwerts je nach Nutzungsart (Anlage 3 Nr. II). Die Werte ab 2022 sind nach der Anpassungsregel aus den Basiswerten (Oktober 2001) fortgeschrieben; Rundung auf volle Euro bzw. eine Nachkommastelle.
Wohnnutzung
Gewerbliche Nutzung
Instandhaltungsansatz jeweils in Prozent des Wohnwerts je m² des gewählten Stichtagsjahres, wenn der Vermieter „Dach und Fach“ trägt. Betriebskosten (§ 32 Abs. 1 Nr. 4) sind, soweit nicht umlagefähig, zusätzlich anzusetzen.
Fragen und Antworten
Häufige Fragen
Kurz beantwortet, mit Fundstelle in der ImmoWertV.
Welche Bewirtschaftungskosten sind im Ertragswertverfahren anzusetzen?
Nach § 32 ImmoWertV sind Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis anzusetzen, soweit sie nicht auf den Mieter umlegbar sind; Betriebskosten gehören nur dazu, wenn sie nicht umgelegt werden können. Die Modellansätze stehen in Anlage 3 ImmoWertV und werden jährlich mit dem Verbraucherpreisindex fortgeschrieben (Anlage 3 Nr. III).
Wie werden die Werte auf das Stichtagsjahr fortgeschrieben?
Anlage 3 Nr. III ImmoWertV: Die Basiswerte (Stand Oktober 2001: 230 € je Wohnung, 275 € je Eigentumswohnung, 30 € je Garage, 9 € je m² Wohnfläche, 68 € je Garage) werden mit dem Verhältnis Verbraucherpreisindex Oktober des Vorjahres zu Oktober 2001 (77,1 bei 2020 = 100) multipliziert. Für 2021 ergeben sich die amtlich genannten 298 €, 357 €, 39 €, 11,70 € und 88 €.
Wie hoch sind Verwaltungs- und Instandhaltungskosten bei Gewerbe?
Anlage 3 Nr. I.1 und I.2 ImmoWertV: Verwaltungskosten 3 % des Rohertrags; Instandhaltungskosten wie bei Wohnnutzung je m² Nutzfläche, bei SB-Verbrauchermärkten und vergleichbaren Objekten 50 %, bei Lager-, Logistik- und Produktionshallen 30 % davon. Das Mietausfallwagnis beträgt 4 % des Rohertrags (Nr. I.3).
Warum weichen die Werte vom örtlichen Gutachterausschuss ab?
Viele Gutachterausschüsse leiten Liegenschaftszinssätze mit eigenen Bewirtschaftungskostenansätzen ab. Nach § 10 ImmoWertV sind dann diese Ansätze zu verwenden, damit Zinssatz und Kosten aus demselben Modell stammen. Die Werte der Anlage 3 gelten, wenn der Gutachterausschuss keine abweichenden Modellansätze veröffentlicht.